我国目前把房贷期限延长到了40年，隔壁韩国50年，欧洲的瑞典最长可贷105年。但最厉害的是瑞士，直接是“子孙贷”：房贷可以不用还本金，只付首付和利息，只要还有子孙，就可以把房子和房贷一起无穷无尽地传承下去。 瑞士这种永续房贷和租房最大的区别是：如果房子涨价了，持有者可以卖出房子获得增值收益。子孙在接受房子和房贷的时候，可以选择把房子直接卖掉获取增值收益，也可以选择拒绝继承，把房子和房贷都留给银行。 但这里面有个很反直觉的点：房贷期限的延长本来是为了缓解每个月还供的压力，但当房贷期限无限延长以后，人们也不一定会去买房子。目前瑞士这种永续房贷应该是世界上房贷期限的极限，我想不到还有比这个更长的。 在这种极限期限下，月供的数额理论上也是最小的，但实际上瑞士人并不买房。瑞士的房屋自有率只有30%多，是全欧洲最低，60%多的瑞士人选择租房生活。为什么？这里面有很多社会制度的原因，比如保护租客权益、房产税很贵等等。 但还有个很简单的数学原理：当月供大于月租的时候，人们可能会选择租房；后来随着房贷期限的延长，月供会不断下调，当月租大于月供的时候，人们就会选择买房付月供。但是，如果在无期限房贷的情况下，月供仍然远远大于月租，那说明房价总价可能贵了，房价可能需要下调，或者租金需要上涨。 也就是说，只考虑数学模型的情况下，理论上房价、房租、月供和房价涨跌的预期之间会达到一个平衡，让市场进入买房和租房定价都充分合理的阶段。这时买房和租房都是合理的选择，并不会激发更多的买房需求。 从短期来看，单从历史数据上，我们也不能简单地说延长房贷就一定能刺激房价或房地产市场。很多国家，比如日本、英国和瑞典，本来就是在房价上行期选择延长房贷期限的，其目的是通过延长房贷期限让月供减少，让更多人买得起房子，而不是为了提振房地产市场。 韩国2021年把房贷期限从30年提高到40年，就是因为房价太贵。结果韩国的房价在2021年底开始下跌。2022年韩国又把房贷期限延长到50年。2023年，韩国的房贷规模才开始快速壮大，房地产成交价格和规模才开始提升。 但这也不能简单归结为房贷延长的刺激，因为在此期间，韩国的货币政策和未来经济预期都发生了很大变化，这些都刺激了韩国人更乐于买房和消费。所以房贷是助推作用，而不是决定作用。房贷的作用是让更多人买得起房子，而不是帮助人们下决定要不要买房子。决定要不要买房的是人们对未来经济的预期和感受。 所以40年房贷解决的是月供太高的问题，减少月供可能会减轻还款压力、刺激其他消费、可能对内需有帮助、可能减少断供风险，但并不一定会直接刺激房价或房地产市场。 特别